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深圳地产业诞生过哪些“第一”
发布者:handler 发布日期:2018-08-19 09-48-20

在改革开放40年的发展历程中,深圳地产业一直扮演着先锋者角色。

  除了众所周知的全国土地第一拍,初步统计,深圳还诞生过这些“第一”:全国第一家物业公司、全国第一间中介公司、全国第一栋商品房、全国物业第一法、全国第一个业委会、全国第一个小区会所、全国首个合资建筑师事务所、全国首个招标工程……

  过去40年,深圳地产业在居住、商业、工业、写字楼、旅游等领域打造了行业标杆,也向全国传播了先进的开发理念、规章制度、设计思想、物管精神。

  如今,深圳地产业正经历变局。近年,国家确定了“租购并举”的住房政策,深圳更是确定了以保障房为主体的发展目标,未来,城市更新项目与租赁市场将成为群雄并争的“战场”,另一方面,一些拿地少、融资难的房企,也将面临退出市场的压力。

  梳理过往40年地产业重大节点事件可知,深圳地产业的发展一定离不开国家政策大力支持,也离不开各类先锋人士、企业主体的投入参与。围绕城市经济社会高质量、多动能发展的主旋律一直没有变化。

  未来10年、40年,深圳地产业将开启怎样的新篇章?我们拭目以待。

  用闯劲探索土地改革新路

  1987年12月1日下午,深圳会堂,时任深圳市规划局局长刘佳胜敲下了新中国历史上土地拍卖第一槌,占地8588平方米的东晓花园地块被当时直属于深圳市房地产管理局的深圳市经济特区房地产公司(深房集团前身)在17分钟以内,以525万元最高价夺标,并建成当时深圳最大的商品房住宅小区。

  实际上,深圳此前已经通过协议、招标方式有偿有期出让了两块土地,加上本次拍卖,三块土地加起来,政府得到土地费2336.88万元,等于特区在1985年、1986年两年全部的土地费用收入。

  此后1个月,广东省人大颁布了《广东省经济特区土地管理条例》,将深圳进行有偿有期土地使用权出让制度及时以立法形式予以确认;3个月后,1988年4月,全国人大修宪,在宪法第十条第四款“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”后面,加上了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的条文。

  然而,经过“历史第一槌”之后,深圳土地拍卖进展异常缓慢甚至艰难。真正的大规模拍卖从2001年下半年开始,当年3月6日,深圳市出台了市政府100号令——深圳市土地交易市场管理规定,加上1998年深圳出台的《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》,开始了深圳土地交易市场的“第二次变革”。

  深圳当时成立了土地房产交易中心,也是在此后,随着土地拍卖风生水起以及土地资源逐渐紧缺,地价不断走高。

  土地制度创新的直观成果,是实现土地使用的货币增值。除了地价,深圳房价的变化更为明显。

  东湖丽苑靠近爱国路4栋淡黄色楼房是深圳第一个商品房小区楼房。最早入住的一批业主代表陈婆婆介绍,1981年,一套房60多平方米,价格约为14万港币,当时折合人民币约4.2万元,算起来,成交均价约为700元/平方米。当时就出现了投资型业主,一位名为韦和竹的老人,一下子买下4套房。到2018年7月底,官方数据显示,深圳新房住宅成交均价54142元/平方米。

  靠创新引领地产行业发展

  改革开放以来,深圳地产行业的创新层出不穷。首先从一栋楼说起。

  1980年,深圳开始城市建设,当时中央只给政策不给资金,担任罗湖小区建设指挥部副指挥的骆锦星为钱发愁,这时,香港人给了他启发——通过租地换资金。

  骆锦星的方法,是用补偿贸易形式,由港商来深圳建房子,利润双方分成。第一个与他们合作的是香港妙丽集团董事长刘天就,深圳出土地,妙丽出资金并负责销售,利润15∶85,深圳得85%。双方合作开发了深圳水库附近的东湖丽苑,房子还在图纸规划期,港商就赚到了建房全部资金,深圳最后也赚到500多万元。

  东湖丽苑建成后,成为深圳第一个涉外商品房住宅区,业主以港澳同胞和海外人士为主。这个人群需要国外标准的物业管理服务,而当时国内还是福利房制度。为了配合小区物业管理,深圳市物业管理公司(现为深圳市物业管理有限公司)1981年成立,该公司当时属于深圳市房地产公司全资下属企业,科局级企业单位,定员10名。

  像深房与深物业属于父子一样,中海、万科等房地产企业在发展中,也成立了自己的物业管理公司,扮演着配角,难以分业独立经营。

  随着地产业不断发展,“谁开发谁管理”的现象开始被改变,具有里程碑意义的一次事件也发生在深圳。

  2001年9月,深圳景洲大厦业主委员会在全国率先炒掉了原开发商的物业管理公司,通过市场机制公开选聘新的物业管理公司。

  早在1994年,深圳出台的全国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》明确:“业委会可以采取公开招标方式聘请物业管理公司”。而在2004年全国《物业管理条例》也规定,业主大会履行选聘、解聘物业管理企业的职责。

  深圳小区业主们经历了共管、维权和自治等阶段,到现在,很多小区依然处于苦苦维权阶段。景洲大厦一直面临重重困难,但好在业主们一直坚持前行,他们最新的成绩是拿到全国首张由业主共有的“停车场许可证”——2018年8月3日,全国第一张登记在业主大会名下的“停车许可证”在深圳景洲大厦颁发。

  1988年,国际地产咨询有限公司成立开业,员工仅有5名,而且人事上是可以与政府部门流动,创立者桂强芳在深圳市房地产改革小组工作,之所以成立这家公司,是在香港考察时,看到中介机构在房地产市场中的巨大作用,于是回国后向房管局申请10天内成立全国第一家地产中介公司。

  而此后,深圳出现全国第一个地铺中介。1996年夏天,郭建波在华发北路建立了第一间中介地铺——先科投资顾问有限公司。“我是一个喜欢尝试新事物的人,探索的过程也被看做是一种成功。”郭建波在接受媒体采访时这样说。

  “喜欢尝试新事物”是这个时代特区地产人的共性。前文提及的成立第一家中介公司的桂强芳也曾多次表示,自己是一个“喜欢尝试新鲜事物的人,转型也是给自己寻找更多的挑战”。

  凭专业精神成就房企群星

  国际地产作为当时唯一政府授权房地产中介机构,在三级市场吸引了大量买家和卖家,其咨询业务一度火爆,万科也是在国际地产的咨询指导下进入房地产市场的。

  万科董事局主席郁亮在此前接受采访时表示,1988年万科在第二次深圳土地拍卖中拿下威登别墅地块,对于万科具有决定性意义。这次拍卖也是中国历史上第二次土地拍卖,万科创始人王石以2000万元的天价拿下,一度让国土局领导以为王石在捣乱。原来,王石是想借这次拍卖一拍成名,让万科名利双收。

  万科在1984年创建时,名为“深圳现代科教仪器展销公司”,后来又改名为“深圳现代有限企业公司”,到1988年股份制改革之后,更名为“万科企业股份有限公司”。一开始万科对房地产一窍不通,当时的学习对象是香港新鸿基。

  此后,万科又拍下了第二块地,这块地成为万科第一个房地产项目天景花园。1991年,万科在A股上市。

  1988年到1994年,万科经历过多元化发展阶段,此后开始专业化,砍掉万佳、怡宝等业务,专营地产业务,后又收缩战线,并精心于现代企业管理制度,培育职业经理人团队。现在,万科已成为深圳的世界五百强企业之一。

  与万科相比,招商蛇口背靠跨越3个世纪的百年央企招商局,其发展历史显得更为厚重。

  招商蛇口被世联地产董事长陈劲松誉为城市运营的最佳典范。其历史脉络是改革开放的缩影。1978年,招商局“蛇口工业区”获批成立,比深圳经济特区成立早8个月,被认为是中国改革开放的发源地。而蛇口工业区的发展模式,也成为招商蛇口未来发展产业地产的核心竞争力。在中国,说起集住宅与产业为一体的“社区综合开发模式”,绕不开招商蛇口。

  1984年开始,当时的蛇口工业区房地产公司在蛇口建成了第一批“准成本房”,在全国率先进行了职工住宅商品化改革,为中国商品房制度奠定了基础。

  2003年,招商蛇口开始走出深圳,进行全国扩张,到2004年,招商蛇口已进入深圳地产“三强”行列。

  深圳另一家企业华侨城则被誉为中国旅游地产第一品牌。在1985年国务院批准成立华侨城之后,华侨城地产公司于1986年成立,第一个项目是东方花园。该项目完全融入世界之窗和民俗村,被誉为旅游地产的鼻祖。此后,华侨城以天鹅堡、波托菲诺、锦绣花园而闻名,在北京、上海、成都、重庆等地都有自己的华侨城系列项目。

  据华侨城负责人介绍,华侨城强调规划先行,每10年会做一个规划修编,确定升级改造方向和发展重点。

  经过特区成立38年来的发展与磨炼,一大批优秀地产企业成长起来,比如华润、深业、金地、星河、保利、华润、海航、中信、卓越、龙光、佳兆业、鸿荣源、宝能、汉京、皇庭、花样年、荣超、合正、大中华国际……地产行业呈现出欣欣向荣的景象。

  ■深圳地产大事记

  1979年

  5年内,2万基建工程兵集体转业改编为特区建设所属施工企业,即后来的深圳市建设集团。

  1980年

  深圳经济特区房地产公司成立,中国内地业内首家。

  1981年

  深圳市物业管理公司成立,中国内地业内首家。

  1982年

  20层高的深圳电子大厦,是基建工程兵在15个月内完成的国内第一栋自主设计、自主施工的超高层建筑。

  1984年

  4月30日,国贸大厦主楼封顶,成为深圳城标,也是当时全国最高建筑,“三天一层楼”的“深圳速度”载入史册。

  1987年

  12月1日,深圳土地拍卖敲下“第一槌”。罗湖的一块土地以525万元总价拍出,后被建成东晓花园,引发土地使用制度的变革。

  1988年

  《深圳经济特区住房制度改革方案》出台,“房屋是商品”的观念开始从深圳走向全国。

  1990年

  万科开发的首个项目“天景花园”已经入伙,并在1991年成立了中国首个业主委员会,业务会与物业对小区共管共建。

  1992年

  《深圳经济特区房地产登记条例》出台,为中国内地房地产登记的立法作出了探索。

  1994年

  深圳出台的第一部全国地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

  1998年

  国家取消福利分房制度,商品房市场由此开始发展。

  1999年

  深圳地铁正式动工,它此后大大改变了深圳的房价格局。

  2001年

  深圳景洲大厦业主委员会在全国率先炒掉了原开发商的物业管理公司。

  我国首部关于市场交易的地方性规章《深圳市土地交易市场管理规定》,由市政府以100号令正式颁布实施,标志着深圳土地出让、转让全面走向市场化。

  2009年

  《深圳城市更新办法》出台,正式启动城市更新深圳模式,2012年发布《深圳市城市更新办法实施细则》。

  2010年

  深圳出台“限购令”,拍出首宗双限房(限面积、限价格)地块。

  2012年

  10月29日,深圳市土地整备局正式挂牌成立,国内首家。

  2016年

  10月,“深八条”出台,限购进一步加强,此后楼市新房均价21连跌。

  深圳房企万科首次上榜“世界五百强”。

  2017年

  11月10日,深圳首宗70年自持租赁用地拍出,响应中央“房住不炒”原则。

  2018年

  “三价合一”、“730”新政出台,楼市政策进一步收紧。

  深圳住房制度新政突出“租购并举”“多渠道保障”,并设立商品房、保障房建设比例4∶6等远期目标。

  深圳城市更新新规发布,旧住宅区未达20年原则不拆,“工改保”项目空间扩大,小地块城市更新或成历史。

  ■行业观察

  深圳地产之“变”

  改革开放40年,深圳地产业在政府不断进行制度创新的背景下,激发了市场活力,创造了辉煌业绩,与此同时,深圳房价也不断上涨。

  到2018年,土地成为深圳的稀缺资源,2018年上半年仅出让4宗住宅用地,其中3宗“只租不售”地块为人才安居集团竞得,另外1宗宅地 “限售5年”,楼面价14524元/平方米,其他主要以工业、商服用地为主。

  党的十九大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

  十九大以来,深圳地产业正在发生重大变化,未来将是“租购并举”“保主商辅”(保障房为主、商品房为辅)的住房格局。

  深圳深入贯彻落实十九大精神,推出住房制度新一轮改革,8月3日,《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》发布。该意见提出完善住房规划和用地供应机制、强化基本住房保障、全面实施人才安居工程、完善安居型商品房制度、大力发展住房租赁市场、促进房地产市场平稳健康发展、加大住房货币补贴和住房金融创新力度等内容。

  未来房企将会把重点放在城市更新领域和租赁住房领域。8月6日,深圳市规划国土委起草新的意见,明确旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年以及旧住宅区未达到20年的,原则上不划入拆除范围。而且计划申报拆除范围用地面积应大于1万平方米,即取消小地块更新申报要求;新增“工改保”项目。

  目前,招商蛇口、恒大、万科、佳兆业、深业等房企都手握大量深圳城市更新土地。

  与此同时,多家房企开始瞄准城中村存量房,随着7月30日深圳对产业类和公共配套类违建的处理有了明确方向,未来租赁用房筹集的一个重点房源将来自城中村。万科、金地、碧桂园、招商蛇口等房企已经开始探索城中村综合整治项目运营模式。

  深圳如何打造新的竞争力优势?不仅要实现为绝大多数人提供住房,还要为大多数人提供好住房,这条路,在未来10年深圳如何走,我们拭目以待。

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